Текущие особенности рынка недвижимости
Рынок первичной недвижимости Северного Кипра сегодня оживлен, а объемы продаж стабильно растут. Эксперты отмечают, что здесь выгодно приобретать жилье на стадии строительства, поскольку после сдачи в эксплуатацию оно автоматически поднимается в цене, и покупатель «выигрывает» до 20% в случае продажи объекта.
Ведущие застройщики Северного Кипра предлагают выгодную систему рассрочек, которая в большинстве случаев рассчитывается индивидуально и позволяет спланировать бюджет заранее. Многие инвесторы приобретают блоки апартаментов (по 10 и более). В этом случае девелопер фактически продает недвижимость по себестоимости, а выгода покупателя при перепродаже достигает внушительных 35%. Но, безусловно, это касается лишь недвижимости востребованной, построенной по самым современным стандартам, удобно расположенной и, главное, надежной. Гарантия выгодной сделки – это проверенная строительная компания.
Как выбрать застройщика
Главные критерии выбора застройщика – внушительное портфолио уже законченных проектов, четкое выполнение сроков сдачи недвижимости в эксплуатацию, хорошие отзывы покупателей интернете. Приоритет разумных покупателей – местные компании, которые давно зарекомендовали себя на рынке и «никуда не денутся» в случае спорных вопросов.
Для выбора застройщика, у которого иностранец планирует приобрести недвижимость, эксперты рекомендуют приехать на место и самостоятельно посетить уже сданные им объекты. Поговорить с жильцами, попросить их поделиться всеми «за» и «против». Местное население очень дружелюбно и с радостью поможет. В офисе же девелопера необходимо обязательно запросить архив и цельно изучить детали уже сданных проектов, попросить показать «титулы», главные документы на собственность, которые получили покупатели в договоре, который будет заключен при покупке, должны быть обязательно оговорены штрафные санкции на случай несоблюдения своих обязательств сторонами. И, прежде всего, на случай просрочки сдачи объекта в эксплуатацию. В этом случае все внесенные средства должны быть возвращены покупателю, равно как и уплачен штраф. В договорах с ведущими застройщиками сумма морального ущерба покупателя «оценивается» в £20 000.
Как выбрать объект
Прежде всего покупателю необходимо определиться, с какой целью он приобретает недвижимость на Северном Кипре. Если это покупка для себя – то агент или застройщик порекомендуют определенные объекты в определенных районах, если же это инвестиция – то место и жилье будут другими. Есть несколько главных правило, которыми необходимо руководствоваться при поиске недвижимости на Северном Кипре.
-
Приобретаемая недвижимость должна находиться более чем в 500 метрах от военных объектов. В противном случае собственник может оказаться без главного документа на собственность – титула.
-
При покупке вторичной недвижимости необходимо провести проверку титула на предмет спорных вопросов, ограничений и обременений. При этом делать это нужно при помощи собственного независимого адвоката.
-
После покупки обязательно зарегистрировать объект в Налоговой службе и Земельном кадастре (об этом чуть ниже). А также – получить разрешение от МВД на получение титула.
Главные особенности совершения сделки недвижимостью
Процедура приобретения недвижимости на Северном Кипре проста и имеет ряд своих нюансов, которые стоит иметь в виду покупателям. После того как потенциальный собственник определился с районом, компанией-застройщиком и объектом, начинается процесс покупки. Рассмотрим распространенный случай с приобретением недвижимости на стадии строительства, которая осуществляется рассрочку.
-
Покупатель приходит в офис агентства по недвижимости, договаривается о встрече с директором. Убеждается, что у агентства достаточно сотрудников для решения Ваших вопросов не только во время, но и после приобретения недвижимости.
-
Покупатель вместе с агентом по недвижимости приходят в офис компании-застройщика для того чтобы заключить предварительный договор, в процессе чего «заверяет» надежность сделки внесением депозита. Поскольку ввоз иностранной валюты на Северный Кипр ограничен 10 000 у.е., то именно эта сумма и может являться залоговой при заключении дополнительного договора.
-
После этого оплачивается гербовый сбор в размере 0,5% от суммы договора, что означает, что договор вступил в действие.
-
Затем сделка регистрируется в Налоговой службе.
-
Следующий этап очень важен и настоятельно рекомендуется к выполнению. Покупатель отправляется в Земельный кадастр для регистрации договора. Важно обратить внимание на то, что регистрация в Земельном кадастре – это дополнительная защита собственника, в том числе и на случай невыполнения обязательств застройщиком. Имея регистрацию в этой инстанции, только сам собственник может впоследствии снять договор с регистрации. Именно поэтому ему необходимо лично явиться в Земельный кадастр. При этом стоит иметь ввиду, что на Северном Кипре покупатель - иностранец может оформить, или, как говорят здесь, «перевести на себя» только один титул. Поэтому, если он владеет несколькими объектами, то те которые не оформлены, он обязательно должен зарегистрировать в Земельном кадастре.
-
После этого, пока объект находится в стадии строительства, покупатель оплачивает суммы взносов, указанные в плане платежей в договоре. Как правило, 30% от стоимости составляет первоначальный взнос, 40% – сумма на период строительства и 30% на момент сдачи проекта в эксплуатацию. Застройщики отмечают, что план оплат «корректируется» каждый раз с учетом пожеланий клиента, и строительная компания старается всегда идти ему на встречу.
-
Завершается сделка оплатой НДС в размере 5% от общей стоимости приобретаемой недвижимости (впрочем, законодательство ТРСК не настаивает на оплате НДС сразу, - собственник жилья может это сделать и после 12 месячного срока, со дня перехода прав собственности.
-
В течение 21 дня после внесения всех необходимых платежей по договору покупатель должен обратиться в Министерство Внутренних Дел для оформления получения титула на купленный объект. Для этого покупателю необходимо заранее получить на родине справку о несудимости, заполнить анкету и заявление, которые подготовит агент или застройщик, и предоставить полный пакет документов в МВД. Срок ожидания титула составит четыре-семь месяцев. Стоимость «перевода» титула составит 12% от стоимости недвижимости, но один раз покупателям государство дает «скидку» в размере 3%. Также стоит иметь ввиду, что после получения титула должен быть оплачен налог на прирост капитала в размере 4% от суммы сделки, но его всегда оплачивает застройщик!
-
После расчёта и заключения всех необходимых документов, - требуйте от агента по недвижимости выполнения всех пунктов договора, заключенного в офисе агентства по недвижимости!
-
Только покупатель сам, вправе решать, нужен ли ему для заключения сделки адвокат. Ни застройщик, ни агентство по недвижимости не в праве навязывать оказание юридических услуг.